Ինչպես է աշխատելու հակադարձ հիփոթեքը Հայաստանում, և ինչ կստանան ժառանգները

ԵՐԵՎԱՆ, 29 սեպտեմբերի․/Նովոստի–Արմենիա/․ 2027 թվականի հունվարի 1-ից Հայաստանում հակադարձ հիփոթեքային վարկավորման ներդրմամբ կենսաթոշակառուները կստանան ֆինանսաիրավական նոր գործիք: Այն թույլ կտա կենսաթոշակային տարիքի հասած անձանց սեփական անշարժ գույքի գրավադրմամբ ստանալ կանոնավոր վճարումներ՝ շարունակելով բնակվել այնտեղ:

Օրենքը նախատեսում է սեփականատիրոջ պաշտպանության մի շարք մեխանիզմներ, այդ թվում՝ տոկոսադրույքի սահմանափակումներ, պարտադիր նախնական խորհրդատվություն և ապահովագրություն, ինչպես նաև ժառանգների պաշտպանություն՝ այլ գույքի հաշվին պարտքի բռնագանձումից:

Պարզում ենք, թե ինչ է իրենից ներկայացնում հակադարձ հիփոթեքը, ում համար այն հասանելի կլինի, ինչպես են իրականացվելու վճարումները և ինչ տեղի կունենա անշարժ գույքի հետ սեփականատիրոջ մահից հետո:

Ի՞նչ է հակադարձ հիփոթեքը, և ինչո՞ւ է այն անհրաժեշտ

Հակադարձ հիփոթեքը վարկային պայմանագրի հատուկ տեսակ է որոշակի տեսակի անշարժ գույքի սեփականատերերի համար, ովքեր հասել են աշխատանքային կենսաթոշակ ստանալու համար օրենքով սահմանված տարիքին:

Ի տարբերություն դասական հիփոթեքի, որի դեպքում վարկառուն ամեն ամիս մարում է մայր գումարը և տոկոսները, այստեղ մեխանիզմն աշխատում է հակառակ ուղղությամբ. վարկային կազմակերպությունն է վճարումներ իրականացնում անշարժ գույքի սեփականատիրոջը, որն էլ դառնում է վարկի ապահովում: Ընդ որում, սեփականատերը շարունակում է բնակվել իր բնակարանում կամ տանը:

Այսպիսով, մեխանիզմը հնարավորություն է տալիս մարդուն պատկանող անշարժ գույքն օգտագործել որպես լրացուցիչ եկամտի աղբյուր՝ առանց այն վաճառելու կամ վարձակալության հանձնելու:

Ո՞ր անշարժ գույքը կարող է համարվել հակադարձ հիփոթեքի առարկա

Դա կարող է լինել բնակարան, բնակելի տուն, այգեգործական տուն կամ ամառանոց: Պայմանագրի կնքման պահին անշարժ գույքը չպետք է ծանրաբեռնված լինի երրորդ անձանց իրավունքներով:

Օրենքով սահմանված են նաև հատուկ պահանջներ ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի համար: Բոլոր սեփականատերերը պետք է համապատասխանեն սահմանված տարիքային չափանիշին և լինեն համապատասխան իրավահարաբերությունների կողմեր։

Ծրագրին մասնակցությունը կամավոր է. պայմանագիր կնքելու որոշումը կայացնում է ինքը՝ սեփականատերը:

Ի՞նչ երաշխիքներ կստանան կենսաթոշակառուները

Նրանց համար պահպանվում է անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը պայմանագրի գործողության ընթացքում: Ընդ որում, օրենքը սահմանում է մի շարք մեխանիզմներ, որոնք պետք է ապահովեն որոշման գիտակցված կայացումը և նվազեցնեն վարկառուի ռիսկերը:

Մասնավորապես, նախատեսված են.

•       պարտադիր խորհրդատվություն պայմանագրի կնքումից առնվազն տասն օր առաջ,

•        տեղեկատվության տրամադրում պայմանագրի պայմանների, տոկոսադրույքի, սպասարկման ծախսերի, ապահովագրության, գնահատման և հակադարձ հիփոթեքի հետ կապված այլ ծախսերի վերաբերյալ,

•       վարկառուի կողմից համապատասխան պարզաբանումներ ստանալու գրավոր հաստատում,

•       ֆիքսված տոկոսադրույք,

•       դրա առավելագույն չափի սահմանափակում,

•        գրավադրվող անշարժ գույքի գնահատում,

•        օրենքով նախատեսված ռիսկերի պարտադիր ապահովագրություն,

•         վարկառուին պարտավորության մնացորդի, կատարված վճարումների և պարտքի հաշվարկման կարգի մասին գրավոր տեղեկատվության տրամադրում տարեկան կտրվածքով:

Հակադարձ հիփոթեքի տարեկան տոկոսադրույքը չի կարող գերազանցել պայմանագրի կնքման պահին Հայաստանի բանկերի և վարկային կազմակերպությունների կողմից առաջարկվող բնակարանային հիփոթեքային վարկերի նվազագույն փաստացի տարեկան տոկոսադրույքը:

Ինչպե՞ս են հաշվարկվելու վճարումները

Վճարումների կոնկրետ չափ օրենքով չի սահմանվում: Այն որոշվում է վարկատուի և անշարժ գույքի սեփականատիրոջ միջև կնքվող պայմանագրի պայմաններով:

Վճարումների չափի վրա կարող են ազդել գրավադրվող անշարժ գույքի արժեքը, վարկառուի տարիքը, օբյեկտի բնութագրերը և վարկավորման պայմաններով նախատեսված այլ գործոններ:

Այսպիսով, տարբեր անշարժ գույքերի սեփականատերեր կարող են ստանալ տարբեր գումարներ:

Ընդ որում, օրենքը սահմանում է ևս մեկ կարևոր պայման. հակադարձ հիփոթեքի շրջանակում ստացված միջոցների 80%-ը պետք է ծախսվի բացառապես անկանխիկ եղանակով՝ պայմանագրում նշված բանկային հաշվից:

Ո՞ր դեպքերում պայմանագիրը կարող է ուժը կորցրած ճանաչվել

Հակադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը կարող է դադարեցվել մինչև վարկառուի մահը, մասնավորապես, եթե սեփականատերն ամբողջությամբ մարել է վարկատուի առջև կուտակված պարտավորությունները:

Պայմանագիրը կարող է դադարել նաև գրավադրված անշարժ գույքի օտարման կամ սեփականատիրոջ կողմից այլ վայրում մշտական բնակության փաստի հաստատման դեպքում, որն իրականացվել է դատարանի կողմից։

Պայմանագրի գործողության ընթացքում վարկառուն պարտավոր է մշտապես բնակվել գրավադրված անշարժ գույքում, ապահովել դրա պատշաճ վիճակը և առանց վարկատուի համաձայնության չկատարել գործողություններ, որոնք կարող են հանգեցնել դրա արժեքի նվազեցմանը:

Ի՞նչ կլինի բնակարանի հետ սեփականատիրոջ մահից հետո

Սեփականատիրոջ մահից հետո ժառանգներին հնարավորություն է տրվում պահպանել անշարժ գույքը:

Իրավահաջորդը կարող է վեց ամսվա ընթացքում ամբողջությամբ մարել վարկատուի առջև պարտավորությունները: Այս դեպքում վարկատուի կողմից գրավադրված գույքի իրացման անհրաժեշտությունը վերանում է, և անշարժ գույքը կարող է մնալ ժառանգներին:

Միաժամանակ օրենքը պաշտպանում է սեփականատիրոջը և ժառանգներին այն իրավիճակից, երբ հակադարձ հիփոթեքով պարտքը ստիպված կլինեն մարել այլ գույքի հաշվին:

Նրանց պատասխանատվությունը սահմանափակված է գրավադրված անշարժ գույքի իրացումից ստացված գումարով: Եթե հասույթը բավարար չլինի պարտքն ամբողջությամբ մարելու համար, վարկատուն չի կարողանա մնացած գումարը բռնագանձել սեփականատիրոջ կամ ժառանգների այլ գույքի հաշվին:

Իսկ եթե անշարժ գույքի իրացումից և պարտքի, տոկոսների ու նախատեսված ծախսերի մարումից հետո միջոցներ մնան, դրանք ենթակա են փոխանցման սեփականատիրոջը կամ նրա ժառանգներին:

Ինչո՞ւ են բանկերը հետաքրքրված նման պրոդուկտով

Վարկային կազմակերպությունների համար հակադարձ հիփոթեքն իրենից ներկայացնում է երկարաժամկետ վարկ՝ ապահովված անշարժ գույքի գրավով: Սա նաև հնարավորություն է, մասնավորապես, վաստակել տոկոսներից և արժեթղթավորումից ստացվող պոտենցիալ շահույթից, նվազեցնել գործառնական ծախսերը, լրացուցիչ ռիսկերը:

Արդյո՞ք անհրաժեշտ է հարկ վճարել ստացված փողերից

Ոչ: 2027 թվականի հունվարի 1-ից հակադարձ հիփոթեքի պայմանագրի շրջանակում ֆիզիկական անձի ստացած վճարումները չեն ներառվի եկամտային հարկով հարկվող եկամտի մեջ:

Համապատասխան փոփոխությունները կատարվել են Հայաստանի Հարկային օրենսգրքում:

Ի՞նչ է անհրաժեշտ հակադարձ հիփոթեքի գործնական գործարկման համար

Մեխանիզմի գործնական գործարկման համար պահանջվելու է օրենսդրությամբ նախատեսված գնահատման, ապահովագրության և պայմանագրերի ձևակերպման ընթացակարգերի կիրառում, իսկ հակադարձ հիփոթեքի կոնկրետ պայմանները՝ վճարումների չափը, կապված ծախսերը և այլ պարամետրեր, որոշվելու են վարկային կազմակերպությունների առաջարկների և վարկառուի հետ կնքվող պայմանագրի պայմաններով:

Կարևոր է. hակադարձ հիփոթեքը կենսաթոշակառուներին հնարավորություն է տալիս իրենց պատկանող անշարժ գույքի արժեքը վերածել լրացուցիչ միջոցների աղբյուրի՝ առանց բնակարանը վաճառելու և շարունակելով ապրել այնտեղ:

Այնուամենայնիվ, սա երկարաժամկետ ֆինանսական պարտավորություն է, որն ուղղակիորեն կապված է անշարժ գույքի ճակատագրի և ժառանգների ապագա գույքային իրավունքների հետ:Ուստի պայմանագիր կնքելուց առաջ կարևոր է գնահատել տոկոսադրույքը, վճարումների չափն ու տևողությունը, ապահովագրության և սպասարկման ծախսերը, պայմանագրի վաղաժամկետ դադարեցման պայմանները և հետևանքները ժառանգների համար: