Как правильно взять ипотеку и не пожалеть
25.05.2017,
12:46
О покупке собственного жилья рано или поздно задумывается каждый человек. И в этом случае может помочь ипотечный кредит

ЕРЕВАН, 25 мая. Новости-Армения. О покупке собственного жилья рано или поздно задумывается каждый человек. Но денег на то, чтобы сразу оплатить такую покупку, хватает далеко не всем. И в этом случае может помочь ипотечный кредит. Выбирая банк для оформления кредита, люди в первую очередь обращают внимание на процентную ставку. И часто недостаточная информированность вместе с рекламными «от 10%» создает ненужную иллюзию о том, что все желающие могут получить ипотеку по 10% ставке или наоборот, вызывает недоверие к финансовым учреждениям и удерживает от обращения за кредитом.
Когда оптимизм неуместен
Банк утверждает процентную ставку по кредиту уже после рассмотрения всех необходимых документов, изучения кредитной истории и т.д. Для каждого клиента процентная ставка определяется в индивидуальном порядке. На процентную ставку влияет размер доходов заемщика, качество залогового имущества, срок кредита, размер первоначального взноса, график погашения и т.д. Всё это может увеличить стандартную ставку на 2-3%. Кредит по минимальной ставке банки обычно предоставляют своим клиентам, у которых в банке есть счета, клиентам с высокими доходами, безупречной кредитной историей. Также низкие ставки действует в рамках определённых программ финансирования. Иногда улучшенные условия кредитования банки предлагают работникам определённых отраслей, сотрудникам компаний, с которыми ведут зарплатный проект. Не исключено, что банк, через который вы получаете зарплату, готов предоставить вам кредит по ставке на 1% ниже стандартной процентной ставки. В одном и том же банке номинальная ставка по ипотечному кредиту может составлять 7%, а может 24%. Поэтому, в первую очередь, надо поинтересоваться, нет ли на рынке специальных предложений или льготных программ, условиям которых вы соответствуете. Но имейте в виду, что ставка по кредиту это ещё не все расходы, которые вам предстоят. Ипотечный кредит предполагает множество дополнительных расходов.
И снова о ставках
Очень важно помнить, что процентная ставка, указанная в кредитном договоре, это номинальная ставка, по которой рассчитываются проценты по кредитам. А сколько в действительности будет стоить кредит вместе со всеми обязательными платежами, показывает фактическая ставка. И она может отличаться от номинальной на 1- 4%. Как правило, низкая номинальная ставка компенсируется высокими комиссионными за услуги банка и наоборот, отсутствие платы за рассмотрение заявки, за обслуживание кредита обычно сопровождается высокой номинальной процентной ставкой. При стоимости жилья 20 млн. драмов, 30-процентном первоначальном взносе, сроке кредита в 10 лет номинальная ставка по ипотечному кредиту в одном из армянских банков составляет 14%, а фактическая - более 17%. В другом банке номинальная ставка -15%, фактическая - 16,7%. Иногда сочетаются высокая номинальная ставка и не менее высокие комиссионные. И номинальные 24% превращаются в фактические 27,5%.
Ставки, которые плавают
Процентные ставки, которые мы обычно упоминаем, являются фиксированными процентными ставками, то есть в течение всего срока кредитования платежи рассчитываются по одной и той же ставке. По долгосрочным ипотечным кредитам банки иногда предлагают и плавающие процентные ставки. Что это такое? Плавающая процентная ставка – это система начисления процентов, привязанная к какой- либо рыночной ставке, чаще всего ставке LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), если речь идёт о валютных кредитах и доходности государственных казначейских облигаций, если речь идёт о драмовых кредитах. Плавающая процентная ставка состоит из двух частей – фиксированного процента и «плавающего» индекса. Если индекс растёт, то растёт и ставка, и платить заемщику приходится больше. Если индекс снижается, то, соответственно снижается ставка и заемщик платит меньше. При стабильной экономической ситуации плавающая ставка выгодна для заемщика, но в кризисные периоды она несёт дополнительные риски.
За что платим?
В каждом банке свой перечень обязательных платежей, и размер этих платежей отличается в разы. Например, плата за рассмотрение заявки на ипотеку в разных банках может стоить от 1 тыс. до 70 тыс. драмов, за обслуживание кредита – 60-180 тыс. драмов ежегодно. Некоторые банки берут комиссионные за обналичивание, а это ещё 20-50 тыс. драмов. Дополнительные расходы по ипотечному кредиту включают в себя плату за оценку недвижимости, нотариальные и кадастровые выплаты. Почти все банки требуют застраховать залоговое имущество, некоторые банки требуют страхования заемщика, а иногда и созаемщика, от несчастных случаев. Причём, речь идёт о страховании на весь срок действия договора, то есть не о единовременном платеже, а о ежегодном. Это значит, что за страхование имущества в том примере, о котором говорилось выше, за 10 лет придется заплатить в среднем 300 тыс. драмов, за страхование от несчастных случаев ещё столько же. Таким образом, только страхование может повысить фактическую ставку на 0,5%. В разных банках обязательные платежи по ипотечному кредиту могут составлять и 500 тыс. драмов и 1 млн. драмов.
Как платим?
Помимо процентной ставки на стоимость ипотечного кредита влияет и способ его погашения. Мы уже объясняли разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами. Но повторим ещё раз. Аннуитет погашения предполагает ежемесячные выплаты равными суммами на протяжении всего срока кредитования. Дифференцированный платеж представляет собой неравные суммы погашения, которые уменьшаются в течение срока кредитования. В этом случае основная нагрузка по выплатам приходится на начальный этап погашения. При одинаковых условиях кредита (процентная ставка, срок, сумма) общая переплата по кредиту в случае аннуитетных платежей будет гораздо выше.
Аннуитетный график удобнее, поскольку заемщик знает, что должен выплачивать ежемесячно фиксированную сумму по кредиту, и это позволяет легко планировать свои ежемесячные расходы. Есть ещё один плюс аннуитета - не каждый заемщик может рассчитывать на кредит с дифференцированной схемой погашения, поскольку не всегда доходы позволяют выплачивать крупные суммы даже в начале срока. И в этом случае аннуитет, конечно, выход. Но если ваши доходы позволяют вынести значительную кредитную нагрузку, и вы уверены в своих возможностях на ближайший год-два, то, безусловно, нужно делать выбор в пользу дифференцированных платежей. Есть и подводные камни. Иногда банки повышают процентную ставку по кредиту, если заемщик выбирает дифференцированный график погашения. Поэтому нужно быть внимательнее и посчитать, какую сумму вы по итогам заплатите банку и после этого выбрать выгодный вам график погашения.
Как же во всём разобраться?
На сайтах многих финансовых организаций есть кредитный калькулятор, который посчитает и фактическую ставку по кредиту, и сумму ежемесячных платежей. Также советуем зайти на сайт abcfinance.am, воспользоваться калькулятором в разделе "Ипотечные кредиты" и увидеть все необходимые расходы по кредиту в разных банках и кредитных организациях, фактическую ставку по кредиту, график погашений и общую сумму, которую вы в результате заплатите банку. В нашем примере берём у банка 14 млн. драмов, а возвращаем 26-27 млн. драмов, но за 10 лет, выплачивая ежемесячно около 220 тыс. драмов. Напомним, что процентная ставка будет определяться вас в индивидуальном порядке, но общее представление о том, какие условия предлагают разные банки и к каким дополнительным расходам нужно быть готовым, у вас будет. А это значит, что вы сможете выбрать самый подходящий для себя вариант.
Ещё несколько советов
Когда оптимизм неуместен
Банк утверждает процентную ставку по кредиту уже после рассмотрения всех необходимых документов, изучения кредитной истории и т.д. Для каждого клиента процентная ставка определяется в индивидуальном порядке. На процентную ставку влияет размер доходов заемщика, качество залогового имущества, срок кредита, размер первоначального взноса, график погашения и т.д. Всё это может увеличить стандартную ставку на 2-3%. Кредит по минимальной ставке банки обычно предоставляют своим клиентам, у которых в банке есть счета, клиентам с высокими доходами, безупречной кредитной историей. Также низкие ставки действует в рамках определённых программ финансирования. Иногда улучшенные условия кредитования банки предлагают работникам определённых отраслей, сотрудникам компаний, с которыми ведут зарплатный проект. Не исключено, что банк, через который вы получаете зарплату, готов предоставить вам кредит по ставке на 1% ниже стандартной процентной ставки. В одном и том же банке номинальная ставка по ипотечному кредиту может составлять 7%, а может 24%. Поэтому, в первую очередь, надо поинтересоваться, нет ли на рынке специальных предложений или льготных программ, условиям которых вы соответствуете. Но имейте в виду, что ставка по кредиту это ещё не все расходы, которые вам предстоят. Ипотечный кредит предполагает множество дополнительных расходов.
И снова о ставках
Очень важно помнить, что процентная ставка, указанная в кредитном договоре, это номинальная ставка, по которой рассчитываются проценты по кредитам. А сколько в действительности будет стоить кредит вместе со всеми обязательными платежами, показывает фактическая ставка. И она может отличаться от номинальной на 1- 4%. Как правило, низкая номинальная ставка компенсируется высокими комиссионными за услуги банка и наоборот, отсутствие платы за рассмотрение заявки, за обслуживание кредита обычно сопровождается высокой номинальной процентной ставкой. При стоимости жилья 20 млн. драмов, 30-процентном первоначальном взносе, сроке кредита в 10 лет номинальная ставка по ипотечному кредиту в одном из армянских банков составляет 14%, а фактическая - более 17%. В другом банке номинальная ставка -15%, фактическая - 16,7%. Иногда сочетаются высокая номинальная ставка и не менее высокие комиссионные. И номинальные 24% превращаются в фактические 27,5%.
Ставки, которые плавают
Процентные ставки, которые мы обычно упоминаем, являются фиксированными процентными ставками, то есть в течение всего срока кредитования платежи рассчитываются по одной и той же ставке. По долгосрочным ипотечным кредитам банки иногда предлагают и плавающие процентные ставки. Что это такое? Плавающая процентная ставка – это система начисления процентов, привязанная к какой- либо рыночной ставке, чаще всего ставке LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), если речь идёт о валютных кредитах и доходности государственных казначейских облигаций, если речь идёт о драмовых кредитах. Плавающая процентная ставка состоит из двух частей – фиксированного процента и «плавающего» индекса. Если индекс растёт, то растёт и ставка, и платить заемщику приходится больше. Если индекс снижается, то, соответственно снижается ставка и заемщик платит меньше. При стабильной экономической ситуации плавающая ставка выгодна для заемщика, но в кризисные периоды она несёт дополнительные риски.
За что платим?
В каждом банке свой перечень обязательных платежей, и размер этих платежей отличается в разы. Например, плата за рассмотрение заявки на ипотеку в разных банках может стоить от 1 тыс. до 70 тыс. драмов, за обслуживание кредита – 60-180 тыс. драмов ежегодно. Некоторые банки берут комиссионные за обналичивание, а это ещё 20-50 тыс. драмов. Дополнительные расходы по ипотечному кредиту включают в себя плату за оценку недвижимости, нотариальные и кадастровые выплаты. Почти все банки требуют застраховать залоговое имущество, некоторые банки требуют страхования заемщика, а иногда и созаемщика, от несчастных случаев. Причём, речь идёт о страховании на весь срок действия договора, то есть не о единовременном платеже, а о ежегодном. Это значит, что за страхование имущества в том примере, о котором говорилось выше, за 10 лет придется заплатить в среднем 300 тыс. драмов, за страхование от несчастных случаев ещё столько же. Таким образом, только страхование может повысить фактическую ставку на 0,5%. В разных банках обязательные платежи по ипотечному кредиту могут составлять и 500 тыс. драмов и 1 млн. драмов.
Как платим?
Помимо процентной ставки на стоимость ипотечного кредита влияет и способ его погашения. Мы уже объясняли разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами. Но повторим ещё раз. Аннуитет погашения предполагает ежемесячные выплаты равными суммами на протяжении всего срока кредитования. Дифференцированный платеж представляет собой неравные суммы погашения, которые уменьшаются в течение срока кредитования. В этом случае основная нагрузка по выплатам приходится на начальный этап погашения. При одинаковых условиях кредита (процентная ставка, срок, сумма) общая переплата по кредиту в случае аннуитетных платежей будет гораздо выше.
Аннуитетный график удобнее, поскольку заемщик знает, что должен выплачивать ежемесячно фиксированную сумму по кредиту, и это позволяет легко планировать свои ежемесячные расходы. Есть ещё один плюс аннуитета - не каждый заемщик может рассчитывать на кредит с дифференцированной схемой погашения, поскольку не всегда доходы позволяют выплачивать крупные суммы даже в начале срока. И в этом случае аннуитет, конечно, выход. Но если ваши доходы позволяют вынести значительную кредитную нагрузку, и вы уверены в своих возможностях на ближайший год-два, то, безусловно, нужно делать выбор в пользу дифференцированных платежей. Есть и подводные камни. Иногда банки повышают процентную ставку по кредиту, если заемщик выбирает дифференцированный график погашения. Поэтому нужно быть внимательнее и посчитать, какую сумму вы по итогам заплатите банку и после этого выбрать выгодный вам график погашения.
Как же во всём разобраться?
На сайтах многих финансовых организаций есть кредитный калькулятор, который посчитает и фактическую ставку по кредиту, и сумму ежемесячных платежей. Также советуем зайти на сайт abcfinance.am, воспользоваться калькулятором в разделе "Ипотечные кредиты" и увидеть все необходимые расходы по кредиту в разных банках и кредитных организациях, фактическую ставку по кредиту, график погашений и общую сумму, которую вы в результате заплатите банку. В нашем примере берём у банка 14 млн. драмов, а возвращаем 26-27 млн. драмов, но за 10 лет, выплачивая ежемесячно около 220 тыс. драмов. Напомним, что процентная ставка будет определяться вас в индивидуальном порядке, но общее представление о том, какие условия предлагают разные банки и к каким дополнительным расходам нужно быть готовым, у вас будет. А это значит, что вы сможете выбрать самый подходящий для себя вариант.
Ещё несколько советов
- Ежемесячные платежи по кредиту должны составлять 30-50% вашего дохода. Лучше 30%, чем 50%. Ипотечный кредит – кредит долгосрочный и многое может измениться. Немного скепсиса в оценке будущих доходов не помешает.
- Чем больше срок кредита, тем больше общая переплата по кредиту (хотя ежемесячные платежи будут меньше). Не старайтесь максимально растягивать кредит по срокам, если в этом нет серьёзной необходимости.
- Заранее выясните, на каких условиях можно погасить кредит досрочно. Обычно банки и кредитные организации устанавливают штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита.
- Если вам не хватает денег на квартиру мечты, купите жильё поменьше. Потом, если позволят доходы, можно будет улучшить условия.
- Не покупайте квартиру в морально устаревших домах. Пока вы выплатите кредит, ваша квартира только потеряет в цене. И условия кредитования при покупке такой квартиры будут менее привлекательными. Опять же лучше брать меньшую по площади квартиру, но в новом доме.
- Не задерживайте платежи, чтобы не пришлось выплачивать штрафы. Сумма, равная 2-3 ежемесячным платежам по кредиту, всегда должна быть в запасе. -0-