Многие люди мечтают об улучшении жилищных условий или просто о покупке собственной квартиры. Однако, к сожалению, не всегда наши желания совпадают с нашими возможностями, и зачастую приходится отказываться от планов приобрести собственные квадратные метры и отложить их на неопределенное будущее из-за нехватки финансовых средств. Тем не менее не обязательно копить и ждать старости, чтобы создать себе нормальные условия проживания. Именно для решения этой проблемы банки предлагают ипотеку, и если грамотно подойти к вопросу, то можно обзавестись новым жильем, не ожидая накопления нужной суммы.

Ипотека это кредит, который вы берете для приобретения жилья под залог недвижимости. Это означает, что финансовая структура – банк или кредитная организация, платят за вас необходимую для покупки жилья сумму, а вы потом выплачиваете ее с определенным процентом финансовой организации, только не сразу, а на протяжении определенного временного промежутка и малыми долями. Купленное жилье автоматически становится своеобразным гарантом того, что вы своевременно возвратите свой долг. При этом чтобы не оказаться в сложной ситуации и исключить возможные недоразумения в будущем, рекомендуется предварительно внимательно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования и процедурой оформления займа, а также изучить нюансы последующей оплаты по задолженности.

Ипотечное кредитование в Армении медленно, но верно растет. За последние 5 лет объем ипотечных кредитов, предоставленных банками, вырос на 55%, а кредитными организациями - на 59%. Развитию ипотечного кредитования в стране уделяется большое внимание, о чем свидетельствует ряд специальных программ, в том числе государственных программ субсидирования, а также новые реформы и указы правительства в этой сфере. 

Кроме того, росту ипотечного кредитования в Армении способствует снижение процентных ставок в результате понижения ставки рефинансирования. В частности, на конец сентября 2017 года средние ставки по ипотечным кредитам в драмах составили 11,8%, а в долларах – 10,5%, в то время как за тот же период 2012 года ставки составляли 12,7% и 12,6% соответственно. Также наблюдается положительная динамика касательно увеличения объемов драмовой ипотеки по сравнению с долларовой, чему способствовали госпрограммы стимулирования ипотечного кредитования в национальной валюте. Так, в драмах объем ипотеки составляет 96,7 млрд. драмов, а в долларах – 94,5 млрд. драмов. 

В целом, по данным Центрального банка Армении, объем ипотечных кредитов на конец сентября 2017 года составил 191,2 млрд. драмов, обеспечив рост за месяц на 1,8%, а к началу года – на 4,1%. 

Перед тем как брать ипотечный кредит на квартиру, следует изучить предложения банков. На сегодня предоставлением ипотеки занимается большая часть финансово-банковских структур, условия и особенности кредитования которых отличаются друг от друга. Изучить данную информацию можно непосредственно в отделении банка или же на его официальном сайте. 

Чтобы подобрать наиболее приемлемые для себя условия ипотечного кредитования сравните программы, используйте специальные калькуляторы для ипотечных кредитов. В обязательном порядке изучите условия банка: минимальный размер предоплаты, срок предоставления займа, ставки, дополнительные выплаты или комиссионные, требования к приобретаемому жилью, возможность страхования, наличие льготных программ для различных категорий населения, использование семейного капитала,  предоставляемого властями Армении за рождение третьего и последующего ребенка.  

На сегодня практически все армянские банки представляют информацию относительно условий и особенностей ипотечного кредитования на своих сайтах, но, к примеру, Америабанк проявил интересный подход. На сайте банка есть не только раздел, где можно подробно ознакомиться с действующими тарифами и акциями, но и получить дополнительную информацию о процентных ставках. 

Многие из нас не являются финансистами и не всегда могут самостоятельно рассчитать свои доходы, расходы и возможности по привлечению кредита, что уж говорить о таком серьезном займе, как ипотека. Тут на помощь приходят сами банки, многие из которых регулярно проводят различные акции, где действуют наиболее привлекательные предложения и ставки для клиентов. Особо привлекательным на общем фоне выглядит специальное предложение Америабанка по ипотечному кредитованию, в рамках которого кредит выдается на основании показателей кредитоспособности заемщика. 

Это означает, что Америабанк предложит вам процентную ставку по кредиту, учитывая вашу кредитоспособность, предложенный предмет обеспечения (залог) и срок кредита. На основе этих трех параметров, а также по остальным параметрам, банк оценивает риск клиента и получает процентную ставку. Клиенты, которые по трем параметрам будут оценены как наименее рисковые, смогут воспользоваться более низкими ставками и наоборот. При этом минимальные ставки для ипотечного кредитования составят от 10% для кредитов в драмах, 7% в долларах и 5,5% для кредитов в евро. Сам кредит можно привлечь сроком на 20 лет. Сроки действия подобных акций обычно бывают ограничены. К примеру, данным предложением можно воспользоваться только до 31 января 2018 года. 

Брать ипотеку, как и любой другой кредит, желательно в той валюте, в которой вы получаете зарплату или другой доход, с которого вы будете осуществлять выплаты. В случае привлечения средств в другой валюте, вы можете потерять деньги при колебаниях курсов. Фактически, таким образом вы снизите риски при курсовых скачках и не будете тратить ежемесячно дополнительные средства на конвертацию. А с учетом того, что при привлечении ипотечных ресурсов речь идет о немаленьких суммах, потери от курсовых колебаний могут составить внушительную сумму.

После выбора банка и определения программы, эксперты рекомендуют с помощью кредитного калькулятора на сайте банка или при содействии кредитного консультанта банка рассчитать приблизительные ежемесячные платежи по предлагаемому кредиту. Также необходимо заранее узнать о дополнительных платежах (сюда входят - страховка, возможные комиссии при оформлении ипотеки). Проценты по кредиту рассчитываются по номинальной процентной ставке, которая указывает годовую сумму процентов по кредиту (в процентном выражении). Проценты рассчитываются ежедневно на остаток задолженности по кредиту в валюте кредита исходя из 365 дней в календарном году. 

Следует также помнить, что банк имеет право изменить процентную ставку в зависимости от конъюнктуры финансового рынка, колебаний процентных ставок на средства, привлеченные и/или размещенные банком на финансовом рынке и/или в случае, если на финансовом рынке имеются реальные предпосылки для изменения годовой процентной ставки по кредиту. 

В этом случае банк обязан известить заемщика об изменении процентной ставки заранее в сроки, предусмотренные договором. Уведомление направляется оговоренным в договоре способом и служит основанием для применения новой процентной ставки, начиная с даты, указанной в уведомлении. При этом в случае нарушения сроков выплаты кредита и процентов заемщиком, на заложенное имущество может быть наложено взыскание. Если стоимость залога не покрывает обязательств заемщика, они будут погашены за счет другого имущества заемщика. 

Зачастую выплата процентов по ипотеке бывает сложнее для заемщика, чем погашение основной суммы. Чтобы помочь желающим взять ипотеку, государство предусматривает различные программы. К примеру, в Армении на сегодня можно взять ипотеку и не платить проценты, это за вас сделает государство. Как это работает? Очень просто. В Налоговом кодексе предусмотрена возможность оплачивать проценты по ипотеке за счет подоходного налога. Государство вернет подоходный налог на оплату процентов, но только в том случае, если вы будете приобретать жилье от застройщика. За покупку вторичного жилья придется заплатить самому. При этом следует помнить, что согласно вступившему в силу с 1 января 2018 года Налоговому кодексу, вводятся ограничения на ипотечные кредиты с погашением в счет подоходного налога. В частности, проценты не будут компенсироваться при сделке на сумму свыше 55 млн. драмов, а также при покупке второго жилья по данной программе. 

Несмотря на ваше огромное желание приобрести жилье, вы можете столкнуться с такой проблемой, как отказ банка профинансировать вашу ипотеку. В числе причин могут быть как недостаточный доход для покрытия всех обязательств, так и плохая кредитная история. Просто нужно помнить - для того, чтобы повысить свои шансы на получение ипотеки, необходимо представить документальные обоснования о высоком доходе, иметь чистую кредитную историю. Помните, армянские банки могут проверить ее не только в специальном Кредитном бюро, но и посредством взаимного обмена информацией. Так что не пытайтесь их обмануть. 

Для повышения своих шансов на одобрение со стороны банка лучше накопить по возможности крупный первоначальный взнос и иметь ликвидное преимущество - другую недвижимость в собственности. Не стоит однако расстраиваться, если таковой не имеется, будет достаточно хорошего гаранта. Положительно повлиять на решение банка о выдаче кредита могут устоявшиеся взаимоотношения между банком и клиентом, а также деловая репутация.

Обычно банк принимает решение о предварительном удовлетворении кредитной заявки в течение двух рабочих дней после получения полного пакета необходимых документов, а окончательное решение принимается в течение восьми рабочих дней после представления заемщиком полного пакета требуемых документов. Банк уведомляет клиента о своем решении в течение одного рабочего дня. Заемщик может получить кредит, если все залоговые договора, предусмотренные кредитным соглашением, заключены. 

Кредит выдается спустя один рабочий день после заключения залоговых договоров и оформления залога в порядке, предусмотренном армянским законодательством. Если после получения уведомления об утверждении кредита банком, клиент в течение 45 дней подтверждает свое решение взять кредит, банк начинает процедуру оформления и выдачи средств.

Можно, но только в определенных случаях. К примеру, в случае потребительских кредитов, кредитов на приобретение транспортных средств, кредитных линий и овердрафтов клиент имеет право досрочно выплатить договорные кредитные обязательства вне зависимости от того, предусмотрено ли подобное условие кредитным договором или нет. В остальных случаях банки могут начислять штрафы и пени за досрочное погашение, поэтому следует проявить бдительность. К примеру, если вы сменили работу на более высокооплачиваемую, получили наследство или средства из другого источника, то не торопитесь погашать свой кредит досрочно, это может обойтись вам значительно дороже, чем если бы вы перечисляли ваши обычные ежемесячные выплаты. Но есть банки, которые проявляют к своим клиентам более чуткий подход, позволяя погасить свои долги раньше предусмотренного срока. К примеру, Америабанк не предусматривает штрафов при досрочном погашении кредита, если вы в первые три года после подписания ипотечного договора добросовестно выполняли свои обязательства. Вы сможете со спокойной совестью рассчитаться с банком досрочно и при этом не столкнетесь с проблемами новых дополнительных начислений. 

Рефинансирование ипотеки вполне реально. Нужно лишь помнить, что другой банк согласится на перекредитование лишь в том случае, если вы до сего момента аккуратно оплачивали ипотеку без срывов сроков и задержек. Фактически, уже этот банк расплачивается по всем вашим обязательствам, и вы становитесь должны только ему. 

Согласно армянскому законодательству, процедуры рефинансирования кредитов в банках облегчены. Так, если клиент захочет перевести свой ипотечный кредит в другой банк, то ему не потребуется согласие первоочередного владельца. После перезаключения договора с другим банком все остальные права будут переведены автоматически. 

Если вы разумно воспользуетесь всеми этими способами, то сможете значительно сэкономить и станете обладателем своего долгожданного жилья.