Ինչպե՞ս ճիշտ հիփոթեք վերցնել և չափսոսալ դրա համար

ԵՐԵՎԱՆ, 25 մայիսի. /Նովոստի-Արմենիա/. Սեփական բնակարան գնելու մասին վաղ թե ուշ մտածում է յուրաքանչյուր ոք: Բայց այդպիսի գնման համար միանգամից վճարելը ոչ բոլորի գրպանին է հարմար: Եվ այդ դեպքում կարող է օգնել հիփոթեքային վարկը: Ընտրելով վարկի ձևակերպման բանկ` մարդիկ, նախևառաջ, ուշադրություն են դարձնում տոկոսադրույքին: Եվ հաճախ իրազեկվածության պակասը «սկսած 10%-ից» գովազդային հնարքով պատրանք է ստեղծում, թե բոլոր ցանկացողները կարող են 10 տոկոսով հիփոթեք վերցնել կամ հակառակը, ֆինանսական կառույցների նկատմամբ անվստահություն է ստեղծում և հետ է պահում վարկ վերցնելուց:

Երբ լավատեսությունը տեղին չէ

Բանկը վարկի տոկոսադրույքը սահմանում է արդեն բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը տեսնելուց, վարկային պատմության ուսումնասիրությունից հետո և այլն: Յուրաքանչյուր հաճախորդի համար տոկոսադրույքն անհատական կարգով է սահմանվում: Դրա վրա ազդում է վարկառուի եկամուտների չափը, գրավադրվող գույքի որակը, վարկի ժամկետը, նախնական ներդրման չափը, մարման ժամանակացույցը և այլն: Այս ամենը կարող է ստանդարտ տոկոսադրույքն ավելացնել 2-3 տոկոսով: Նվազագույն տոկոսադրույքով վարկ բանկերը սովորաբար տրամադրում են իրենց այն հաճախորդներին, ովքեր բանկում հաշիվներ, բարձր եկամուտներ, անթերի վարկային պատմություն ունեն: Ցածր տոկոսադրույքներ են գործում նաև ֆինանսավորման որոշակի ծրագրերի շրջանակում: Երբեմն բանկերը վարկավորման ավելի լավ պայմաններ են առաջարկում որոշ բնագավառների աշխատողներին, այն ընկերությունների աշխատակիցներին, որոնց հետ աշխատավարձային նախագիծ ունեն: Չի բացառվում, որ բանկը, որով դուք աշխատավարձ եք ստանում, պատրաստ է ձեզ ստանդարտ տոկոսադրույքից 1%-ով ցածր տոկոսադրույքով վարկ տրամադրել: Նույն բանկում հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքը կարող է կազմել 7 տոկոս և կարող է կազմել 24 տոկոս: Այդ իսկ պատճառով, նախևառաջ, պետք է հետաքրքրվել, չկան, արդյո՞ք, շուկայում հատուկ առաջարկներ կամ արտոնյալ պայմաններ, որոնց դուք կհամապատասխանեք: Բայց հաշվի առեք, որ վարկի տոկոսադրույքը դեռևս այն ծախսերը չեն, որ կան առջևում: Հիփոթեքային վարկը ենթադրում է բազմաթիվ հավելյալ ծախսեր:

Եվ կրկին տոկոսադրույքների մասին

Շատ կարևոր է հիշել, որ վարկային պայմանագրում նշված տոկոսադրույքն անվանական դրույքն է, որով հաշվարկվում են վարկի տոկոսները: Իսկ թե որքան կարժենա իրականում վարկը բոլոր պարտադիր վճարների հետ, ցույց է տալիս փաստացի տոկոսադրույքը: Եվ այն կարող է անվանականից տարբերվել 1- 4 տոկոսով: Որպես կանոն, անվանական ցածր տոկոսադրույքը փոխհատուցվում է բանկի ծառայությունների բարձր հավելավճարներով և, հակառակը, հայտի դիտարկման վճարի, վարկի սպասարկման վճարի բացակայությունը սովորաբար ուղեկցվում է բարձր անվանական տոկոսադրույքով: 20 մլն դրամ արժողությամբ բնակարանի համար նախնական 30-տոկոսանոց վճարման և 10 տարվա մարման դեպքում հիփոթեքային վարկավորման անվանական տոկոսադրույքը հայկական բանկերից մեկում կազմում է 14 տոկոս, իսկ փաստացին` ավելի քան 17 տոկոս: Մեկ այլ բանկում անվանական տոկոսադրույքը 15 տոկոս է, փաստացին` 16,7 տոկոս: Երբեմն համադրվում են անվանական բարձր տոկոսադրույքը և ոչ պակաս բարձր հավելավճարները: Եվ անվանական 24 տոկոսը վերածվում է փաստացի 27,5 տոկոսի:

Լողացող տոկոսադրույքներ

Տոկոսադրույքները, որոնք մենք սովորաբար նշում ենք, ֆիքսված տոկոսադրույքներն են, այսինքն վարկավորման ողջ ժամանակահատվածի ընթացքում վճարումները հաշվարկվում են միևնույն տոկոսադրույքով։ Երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկերի դեպքում բանկերը երբեմն առաջարկում են նաև լողացող տոկոսադրույքներ։ Ի՞նչ է դա։ Լողացող տոկոսադրույքը տոկոսների հաշվարկման համակարգ է, որը կապված է որևէ շուկայական տոկոսադրույքին, հաճախ` LIBOR դրույքին (Լոնդոնի միջբանկային շուկայում առաջարկվող դրույք), եթե խոսքը արժութային վարկերի և գանձապետական պարտատոմսերի եկամտաբերության, ինչպես նաև դրամային վարկերի մասին է։ Լողացող տոկոսադրույքը բաղկացած է երկու մասից` ֆիքսված տոկոս և «լողացող» ցուցիչ։ Եթե ցուցիչն աճում է, ապա աճում է նաև տոկոսադրույքը, և փոխառուն պետք է ավելի շատ վճարի։ Եթե ցուցիչը նվազում է, ապա, համապատասխանաբար, նվազում է նաև տոկոսադրույքը, և փոխառուն ավելի քիչ է վճարում։ Կայուն տնտեսական իրավիճակի դեպքում լողացող տոկոսադրույքը ձեռնտու է փոխառուին, սակայն ճգնաժամային ժամանակաշրջանում այն պարունակում է լրացուցիչ ռիսկեր։

Ինչի՞ համար ենք վճարում

Յուրաքանչյուր բանկ ունի պարտադիր վճարների իր ցանկը, և այդ վճարների չափը շատ է տարբերվում։ Օրինակ, հիփոթեքի հայտի ուսումնասիրման վճարը տարբեր բանկերում կարող է արժենալ 1 հազարից մինչև 70 հազար դրամ, վարկի սպասարկման վճարը` տարեկան 60–180 հազար դրամ։ Որոշ բանկեր գանձում են կանխիկացման միջնորդավճար, իսկ դա ևս 20–50 հազար դրամ է։ Հիփոթեքային վարկի լրացուցիչ ծախսերը ներառում են անշարժ գույքի գնահատման վճար, նոտարի և կադաստրի վճարներ։ Գրեթե բոլոր բանկերը պահանջում են ապահովագրել գրավադրվող սեփականությունը, որոշ բանկեր պահանջում են դժբախտ պատահարների ապահովագրություն վարկառուի, իսկ երբեմն նա համավարկառուի կողմից։ Ընդ որում խոսքը պայմանագրի ողջ ժամկետի ընթացքում ապահովագրության մասին է, այսինքն խոսքը ոչ թե միանվագ, այլ տարեկան վճարի մասին է։ Դա նշանակում է, որ վերը նշված օրինակով սեփականության ապահովագրման համար 10 տարում դուք ստիպված կլինեք վճարել միջինը 300 հազար դրամ, դժբախտ պատահարներից ապահովագրման համար` գրեթե նույնքան։ Այսպիսով, միայն ապահովագրումը կարող է 0,5%–ով ավելացնել փաստացի տոկոսադրույքը։ Տարբեր բանկերում հիփոթեքային վարկի պարտադիր վճարները կարող են կազմել և' 500 հազար, և' 1 մլն դրամ։

Ինչպե՞ս ենք վճարում

Տոկոսադրույքից բացի, հիփոթեքային վարկի արժեքի վրա ազդում է նաև այն, թե ինչպես եք պատրաստվում այն մարել։ Մենք արդեն բացատրել ենք անուիտետային և դիֆերենցացված վճարների տարբերությունը։ Սակայն կրկնենք ևս մեկ անգամ։ Անուիտետային մարումը ենթադրում է ամսական վճարումներ` հավասար գումարով վարկավորման ողջ ժամկետի ընթացքում։ Դիֆերենցացված վճարումը ենթադրում է մարում անհավասար գումարներով, որոնք նվազում են վարկավորման ժամկետի ընթացքում։ Այս դեպքում վճարումների հիմնական ծանրաբեռնվածությունն ընկնում է մարման սկզբնական փուլի վրա։ Վարկի հավասար պայմանների պարագայում (տոկոսադրույք, ժամկետ, գումար) ընդհանուր գերավճարն անուիտետային վճարների դեպքում շատ ավելի բարձր կլինի։ Անուիտետային ժամանակացույցն ավելի հարմար է, քանի որ վարկառուն գիտի, որ պետք է ամսական վճարի ֆիքսված գումար, և դա թույլ է տալիս հեշտությամբ պլանավորել սեփական ամսական ծախսերը։ Անուիտետային ժամանակացույցն ունի ևս մի դրական կողմ. ոչ բոլոր վարկառուները կարող են իրենց թույլ տալ մարման դիֆերենցացված սխեմայով վարկ, քանի որ եկամուտները միշտ չէ, որ թույլ են տալիս վճարել խոշոր գումար անգամ ժամկետի սկզբում։ Եվ այս դեպքում անուիտետն, իհարկե, ելք է։ Սակայն եթե ձեր եկամուտները թույլ են տալիս ենթարկվել զգալի վարկային ծանրաբեռնվածության, և դուք վստահ եք ձեր հնարավորություններում առաջիկա 1–2 տարում, ապա, անխոս, պետք է ընտրել դիֆերենցացված վճարները։ Կան նաև թաքնված կողմեր։ Երբեմն բանկերն ավելացնում են վարկի տոկոսադրույքը, եթե փոխառուն ընտրում է մարման դիֆերենցացված ժամանակացույցը։ Այդ պատճառով պետք է ավելի ուշադիր լինել և հաշվարկել, թե որքան գումար դուք արդյունքում կվճարեք բանկին և դրանից հետո միայն ընտրել ձեզ ձեռնտու մարման ժամանակացույցը։

 Ինչպե՞ս «գլուխ հանել» այս ամենից

Բազմաթիվ ֆինանսական կազմակերպությունների կայքերում կա վարկային հաշվարկիչ, որը կհաշվի և' վարկի փաստացի տոկոսադրույքը, և' ամսական վճարների գումարը։ Խորհուրդ ենք տալիս այցելել նաև abcfinance.am կայք, օգտվել «Հիփոթեքային վարկեր» բաժնում գործող հաշվարկչից և ծանոթանալ վարկի հետ կապված բոլոր անհրաժեշտ ծախսերին տարբեր բանկերում և վարկային կազմակերպություններում, վարկի փաստացի տոկոսադրույքներին, մարման ժամանակացույցին և ընդհանուր գումարին, որը դուք արդյունքում կվճարեք բանկին։ Մեր օրինակով բանկից վերցնում ենք 14 մլն դրամ, իսկ վերադարձնում` 26–27 մլն դրամ, սակայն 10 տարում ամսական վճարում ենք մոտ 220 հազար դրամ։ Հիշեցնենք, որ տոկոսադրույքը կսահմանվի անհատական կարգով, սակայն դուք ընդհանուր պատկերացում կունենաք այն մասին, թե ինչ պայմաններ են առաջարկում տարբեր բանկեր և լրացուցիչ ինչ ծախսերի պետք է պատրաստ լինել։ Իսկ դա նշանակում է, որ դուք կկարողանաք ընտրել ամենահարմար տարբերակը։

Եվս մի քանի խորհուրդ

• Վարկի մարման ամսական վճարումները պետք է կազմեն Ձեր եկամուտի 30-50 տոկոսը, ավելի լավ է 30 տոկոսը, քան 50 տոկոսը: Հիփոթեքային վարկը երկարաժամկետ վարկ է, և շատ բան կարող է փոխվել: Մի փոքր հոռետեսությունը ապագա եկամուտների գնահատման առումով չի խանգարի:

• Որքան մեծ է վարկի ժամկետը, այնքան մեծ են վարկի գերավճարները (թեև ամսական վճարումները քիչ կլինեն): Մի' փորձեք երկարաձգել վարկի մարման ժամկետը, եթե լուրջ անհրաժեշտություն չկա:

• Նախօրոք ճշտեք, թե ինչ պայմաններով կարելի է վարկը ժամանակից շուտ մարել: Սովորաբար բանկերը և վարկային կազմակերպությունները տուգանքներ են սահմանում հիփոթեքային վարկի վաղաժամ մարման դեպքում:

• Եթե երազանքների տան համար գումարը չի բավարարում, գնեք ավելի փոքր բնակարան։ Իսկ հետո, եթե եկամուտը թույլ տա, կարելի է բարելավել պայմանները:

• Մի' գնեք բանկարան բարոյապես մաշված շենքներում: Մինչև դուք մարեք վարկը, ձեր բնակարանի գինը կնվազի: Եվ նման բնակարանի գնման դեպքում վարկավորման պայմանները պակաս գրավիչ կլինեն: Կրկին անգամ, ավելի լավ է ձեռք բերել ավելի փոքր բնակարան, բայց նոր շենքում:

• Մի' ուշացրեք վճարումները, որպեսզի ստիպված չլինեք տուգանքներ վճարել: Միշտ պետք է ունենալ 2-3 ամսվա վարկի մարման համար անհրաժեշտ գումարը:–0–